به دعاوی که در جریان ثبت املاک و اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا عنوان شود و در محاکم دادگستری مطرح و مورد رسیدگی قرار گیرد دعاوی ثبتی می گویند. از دیدگاه دیگر، بروز مشکل و یا اختلاف در جریان ثبت املاک و تنظیم اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و به طور قانونی حل و فصل این اختلافات و مشکلات در محاکم عمومی که صلاحیت ذاتی دارند دعوی ثبتی نامیده می شود.
یک دلیل جهت اثبات مالکیت اشخاص بر املاک ثبت ملک بوده که این عمل جزء تشریفات ثبت حساب میشود. به همین دلیل قانون گذار در ماده ۲۲ قانون ثبت، محاکم و ادارات را مکلف نموده تا تنها افرادی را که سند مالکیت به نام آنان ثبت گردید مالک بدانند. تا اینگونه از بروز هرج و مرج در امور املاک جلوگیری نماید.
یکی از بزرگترین بخش های سرمایه گذاری مردم در ایران مسکن و املاک می باشد. چنانچه بگوییم خرید مسکن و املاک بخش بزرگی از رویا و آرزوی هر فرد محسوب می شود گزاف گویی نکرده ایم. این در حالی است که این حساسیت نسبت به مسکن و املاک در بسیاری از کشور های توسعه یافته به این شکل دارای حساسیت نبوده و جزء دغدغه های همیشگی مردم چنین کشور های محسوب نمی شود. در ایران نیز مشکلات اقتصادی و مدیریتی بدین موضوع دامن زده پس نکته حائز اهمیت آگاهی و شناخت کافی نسبت به حقوق و قوانین بخش خرید و فروش و معامله املاک است.
تشریفات و مراحل ثبت ملک گسترده و هر کدام نیز می تواند موضوع دعوای حقوقی قرار گیرد. ابتدائی ترین مرحله ثبتی ثبت ملک است که بر روی ملک صورت می گیرد. اقدامات ثبتی دیگر مانند:
- افراز
- تفکیک
- انتقال رسمی ملک
و سایر موارد از اقداماتی ثبتی است که پس از ثبت ملک صورت می پذیرد. زمینه اجرای اسناد رسمی در ادارات ثبت اختلافاتی است که ممکن است در خصوص امور ثبتی به وجود آید و می تواند توقیف یا ابطال را شامل شود.
ثبت املاک مشمول املاک:
- مسکونی
- تجاری
- صنعتی
- اراضی کشاورزی زراعی
و باغات بوده است که در برگیرنده شرایط و قواعد خویش است. اشتباه و اختلال در هر مرحله از ثبت به لحاظ اهمیت بسیار این موارد برای قانون گذار اختلافات سنگین حقوقی را به دنبال دارد.
امروزه اکثر موضوعات ثبتی در خصوص املاک بوده و همین امر منجر به بروز اشتباه در جهت مترادف بودن دعاوی ملکی و ثبتی بین کارشناسان حقوق شده است. این در حالی است که دعاوی ثبتی علمیات ثبت و دعاوی ملکی نفس ملک را در بر می گیرد.
انواع دعاوی ثبتی
دعاوی ثبتی به چند دسته تقسیم می‌شوند، از جمله:
۱- دعاوی ثبت املاک
دعاوی ثبت املاک خود شامل اعتراض به ثبت ملک – اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک – اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک – دعوی ابطال سند رسمی ملک یا قرار داد رسمی ثبتی از حیث مجهول بودن سند و یا این که اسناد رسمی بر خلاف قوانین موضوعه و یا خارج از حدود و اختیارات کارمندان اداره ثبت تنظیم شده است – الزام به تفکیک – ابطال سند مالکیت معامله معارض و غیره است.
۲- دعاوی ثبت اسناد
دعاوی ثبت اسناد شامل اعتراض به ثبت سند – الزام به ثبت ولادت – اصلاح شناسنامه – تغییر نام – الزام به صدور شناسنامه – تغییر سن – حذف نام همسر سابق از شناسنامه – درخواست صدور سند مالکیت – اعتراض به ثبت علائم تجاری یا اختراع- رفع ممنوع الخروجی – اعتراض به تصمیم واحد ثبتی – تقسیم و فروش اموال مشاع – الزام به تفکیک – افراز – و دستور فروش ملک مشاع – اصلاح سند میشود.
۳- دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا
دعاوی مربوط به اجرای اسناد لازم الاجرا شامل، دعاوی اجرای ثبت – توقیف عملیات اجرایی و یا ابطال آن – ابطال اجراییه ثبتی می‌باشد.
دعاوی املاک
یکی از مهم ترین موارد که در ایران از چندین جهت اهمیت دارد املاک است. چرا که از یک طرف یکی از نیازهای اساسی هر فرد مسکن و املاک بوده و از طرف دیگر اولین گزینه برای سرمایه گذاری محسوب می شود. پس هم از لحاظ قرارداد های منعقد شده در این حوزه و هم از لحاظ دعوی مطروحه اهمیت فراوانی دارد.
دعاوی املاک به سه دسته ۱_ دعوی حقوقی ملکی ۲_ دعوی کیفری ملکی ۳_ دعوی ثبتی ملکی تقسیم شده و قابلیت بررسی دارد.
دعاوی حقوقی ملکی
عنوان اموال غیر منقول در قانون مدنی ایران در بسیاری از موارد اشاره به املاک و به تبع در صورت بروز اختلاف دعاوی ملکی دارد. پرونده های متعدد در این خصوص در دادگاه ها در حال پیگیری است و قانون گذار به جهت اهمیت این موضوع برای کلیه این دعاوی پیش بینی قانونی دارد. قضات در خصوص دعاوی حقوقی ملکی به استناد به قانون و تجزیه و تحلیل خود اقدام به داوری و قضاوت می کنند. از مهم ترین این دعاوی می توان به _ الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک _ الزام به فک رهن و سند های ضمانتی _ دعاوی در خصوص اخذ پایان کار برای ساختمان های تازه ساخت اشاره کرد. تایید کارشناسی _ دعاوی در خصوص ابطال قرارداد در زمانی که مشکلاتی در مفاد قرارداد موجود باشد _ تعدیل که همان افزایش و کاهش میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه. _ درخواست اجرت المثل ایام تصرف _ دعاوی در خصوص در اختیار داشتن حق کسبه و پیشه و در خواست و مطالبه سرقفلی _ دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر و … از موارد دیگر هستند. این دعاوی در دادگاه محل وقوع ملک که دادگاه صالح به رسیدگی است اقامه می گردد. و به حکم دادگاه آثار و نتایج مختص به این گونه دعاوی اعمال می گردد.
دعاوی کیفری ملکی
همانگونه که بیان گردید در این نوع از دعاوی صرفاً روابط طرفین ملاک نبوده بدین منظور که یک طرف این دعاوی مدعی العموم و طرف دیگر روابط طرفین می باشد. پس این دعاوی زمانی مطرح می گردد که شخص طرف دعوی مرتکب جرمی شده باشد. پس ماهیت این دعاوی که رابطه مستقیم با ارتکاب جرم توسط اشخاص دارد با مواردی همچون کم توجهی، اشتباهات سهوی و سهل انگاری عدم شناخت و نداشتن تسلط به قوانین و مقررات قابل توجیه نیست. زمانی که افراد در زمینه املاک مرتکب جرمی شوند پرونده های کیفری با شکایت شاکیان خود یا شکایت مدعی العموم شکل می گیرد. این دعاوی در نتیجه کلاه برداری و سودجویی مجرمان مطرح می گردد.
مهم ترین موارد این دعاوی عبارت اند از: _ جعل اسناد ملکی _ کلاهبرداری در زمینه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن. _دعوی کیفری خیانت در امانت در حوزه املاک _ فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند نفر که همان فروش مال غیر. _جرم انتقال منافع اموال و اشخاص به دیگری به صورت غیر قانونی _ بدون اخذ مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی _ جرم ورود به املاک اشخاص به صورت غیر مجاز و …
دعاوی ثبتی ملکی
هر دعوی که با ثبت اسناد و املاک مرتبط باشد و در این زمینه مطرح گردد عنوان دعوی ثبتی دارد اعم از اسناد ملکی و ثبت احوال. پس ماهیت این دعاوی مربوط به فعالیت های حوزه ثبت اسناد و املاک بوده است که نمی توان به صورت کلی این دعاوی را از دعاوی حقوقی آن جدا دانست.
دعاوی که در ارتباط با ثبت املاک مطرح می گردند عنوان دعاوی ثبتی ملکی را دارا می باشد. این دعاوی که پرونده های زیادی را نیز به خود اختصاص داده عبارت اند از _ ابطال اسناد رسمی: سند ملکی یک سند رسمی می باشد. به همین منظور ابطال آن نیازمند حکم قطعی دادگاه یا مراجع صالح قضایی می باشد و درخواست متقاضیان ابطال سند پس از رسیدگی در دادگاه جهت اقدام به دفتر ثبت اسناد و املاک ارجاع می گردد.
ابطال سند رسمی ملک مشاع
اسنادی که برای املاک تنظیم و صادر می شود سند رسمی محسوب شده و از همین رو باطل کردن آن باید از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه انجام بگیرد.
زمانی که شخص دادخواست ابطال را به دادگاه صالح داد، پس از آن که رسیدگی‌های لازمه انجام گرفت پرونده به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فرستاده می شود. چنانچه نقصی در پرونده وجود نداشته باشد مراحل ابطال پیش می رود و پیش نویس سند مالکیت جدید به متقاضی داده می شود.
زمانی که متقاضی درخواست ابطال سند مشاع را به دادگاه می دهد باید نکاتی را رعایت کند، از جمله آن که مشخصات کامل سند که شامل اطلاعات شخصی مالک قبلی، مشخصات ملک، شماره پرونده ثبتی و … می شود را به طور دقیق در دادخواست خود ذکر کند.
از دیگر مراحلی که باید در زمان ابطال سند طی بشود این است که هویت متقاضی احراز شود. به این معنا که شخص متقاضی باید کپی برابر اصل تمامی مدارک شناسایی خود را به دادگاه ارائه دهد. این مدارک باید توسط کارشناس مطابقت داده شود و اگر تأیید شد، هویت وی محرز می شود.
دعاوی افراز ملک مشاع
دعوای افراز ملک مشاع به این معنی است که دو یا چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند و اکنون تقاضا دارند که سهم مشترک خود را از یکدیگر جدا کنند.
به عنوان مثال دو نفر مشترکا مالک یک ملکی هستند و سهم یکی از آن ها ۲ دانگ و سهم دیگری ۴ دانگ است. در این حالت چنانچه این دو نفر بخواهند سهم خود را جدا کرده و ملک مجزا شود، باید تقاضای افراز ملک مشاع به مرجع صالح بدهند.
تفکیک ملک مشاع به دو شکل انجام می گیرد:
۱٫ شرکا خود با توافق و تراضی با یکدیگر ملک را میان خود تقسیم کنند.
۲٫ شریکی که تمایل به تقسیم و افراز ملک مشاع دارد می تواند سایرین را نیز وادار به تقسیم کند.
نکته‌ای که در دعوی افراز ملک مشاع باید به آن توجه کرد این است که آیا جریان ثبتی ملک مزبور به پایان رسیده است یا خیر. زیرا برای طرح دعوای افراز ملک مشاع اگر جریان ثبتی به پایان رسیده و برای آن سند رسمی صادر شده بود، باید به اداره ثبت مراجعه کرد. چنانچه جریان ثبتی به پایان نرسیده باشد دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به این دعوی را دارد.
ابطال معامله معارض
یکی از دعاوی ثبتی که جنبه کیفری دارد دعوای ابطال معامله معارض است. بعد از آن که وقوع جرم معامله معارض ثابت شد، برای آن که معامله معارض که معامله دوم است باطل شود، باید دادخواست ابطال آن به دادگاه حقوقی داده شود.
معامله معارض از آن جهت جرم شناخته شده است که املاک و اموال و اسنادی که مربوط به آن ها است، ارزش بالایی برای افراد و جامعه دارند. به همین دلیل قانون گذار برای کسی که در این خصوص اقدام به سوءاستفاده کند، مسئولیت کیفری در نظر گرفته است.
وکیل امور ثبتی کیست؟
وکیل ثبتی شخصی است که آشنایی نسبی با قوانین و آیین نامه‌های ثبتی و حقوقی داشته باشد. چنین وکیل دعاوی ای می‌تواند به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی توسط موکل انتخاب شود. به این صورت که با مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی، موکل شخصی را به عنوان وکیل رسمی، در انجام امورات ثبتی انتخاب کند.
نوع دیگر وکیل امور ثبتی این است که شخص موکل، به یکی از وکلای دادگستری که دارای پروانه وکالت است، صرفا در انجام امور ثبتی جهت مراجعه به ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و حل و فصل مشکلات به شکل قانونی، وکالت دهد.
وکیل امور ثبتی وکیلی است که به واسطه تسلطی که بر قوانین ثبتی دارد، پرونده و دعوای ثبتی موکل خود را پیگیری می‌کند. از تضییع حقوق او جلوگیری می‌کند.
سند رسمی سندی است که در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود. چنین سندی دارای اعتبار و لازم الاجرا است. سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث دارای اعتبار است و اگر کسی اعتراضی به آن دارد می‌تواند ادعای جعل کند. وکیل امور ثبتی موظف است که اختلالات ثبتی و امور اجرائیات در وصول مطالباتی مانند مهریه و چک را پیگیری کند.
وکیل ثبتی چه وظایفی دارد؟
زمانی که شما برای حل یک مشکل ثبتی خود به وکیل دعاوی ثبتی مراجعه کردید باید اطلاع داشته باشید که وکیل در برابر شما مسئولیت‌هایی دارد. از جمله وظایفی که یک وکیل امور و دعاوی ثبتی باید انجام دهد می توان به موارد زیر اشاره کرد:
• انجام اقدامات قانونی به منظور به ثبت رساندن ملک و حقوق موکل
• تنظیم کردن انواع اسناد رسمی به نام موکل
• رسیدگی و پیگیری کردن مشکلات و اقدامات بعد از به ثبت رساندن سند
• اعتراض نمودن به ثبت ملک در صورت شکایت
• رسیدگی کردن به شکایات در امور ثبتی
• رسیدگی به انوع دعاوی ثبتی
• دادن مشاوره کامل درامور ثبتی به موکل و دادن اطلاعات کامل پرونده به او
امور و دعاوی ثبتی از پرکاربردترین دعاوی در حیطه حقوق هستند و همچین امور بسیار متنوعی را در بر می گیرند. از امور ملکی تا امور مربوط به ثبت اسناد و شرکتها و تغییر نام و غیره.
زمانی که شخص با یک مشکل ثبتی مواجه می شود بهترین راه برای او این است که به کسی که در این زمینه تخصص دارد مراجعه و راهنمایی بگیرد. بهترین کسی که برای مشاوره دادن در این زمینه وجود دارد وکیل دعاوی ثبت است که با عنایت به تخصص و اطلاعات حقوقی که در این زمینه دارد می تواند شخص را راهنمایی کند.
وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک
امور ثبتی : این سازمان که با نظارت قوه قضاییه به فعالیت می پردازد، وظیفه انجام انواع خدمات ثبتی، مشخص نمودن و ثبت حد و مرز و مشخصات املاک اقدامات لازم جهت هرچه ساده تر نمودن معاملات رسمی، نظارت و بازرسی و اصلاح قوانین و مقررات و مطابقت آنها با استانداردهای کلی پذیرفته شده، اطلاع رسانی عمومی و پاسخگویی، تنظیم سند های رسمی، ثبت ادارات و شرکت ها و اختراعات و همچنین ثبت علائم تجاری و بسیاری وظایف دیگر را بر عهده دارد.
حقوق ثبت به چه شاخه‌هایی تقسیم می شود؟
حقوق ثبت می‌تواند مربوط به ثبت املاک، اسناد، شرکتها، نام تجاری، ثبت احوال و ثبت اختراع باشد.
انواع دعاوی ثبتی
دعاوی ثبتی خود به چند دسته تقسیم می‌شوند، از جمله:
۱- دعاوی ثبت املاک
دعاوی ثبت املاک خود شامل اعتراض به ثبت ملک – اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک – اعتراض به حقوق ارتفاعی ملک – دعوی ابطال سند رسمی ملک یا قرار داد رسمی ثبتی از حیث مجهول بودن سند و یا این که اسناد رسمی بر خلاف قوانین موضوعه و یا خارج از حدود و اختیارات کارمندان اداره ثبت تنظیم شده است – الزام به تفکیک – ابطال سند مالکیت معامله معارض و غیره است.
دعاوی ثبت اسناد
دعاوی ثبت اسناد شامل اعتراض به ثبت سند – الزام به ثبت ولادت – اصلاح شناسنامه – تغییر نام – الزام به صدور شناسنامه – تغییر سن – حذف نام همسر سابق از شناسنامه – درخواست صدور سند مالکیت – اعتراض به ثبت علائم تجاری یا اختراع- رفع ممنوع الخروجی – اعتراض به تصمیم واحد ثبتی – تقسیم و فروش اموال مشاع – الزام به تفکیک – افراز – و دستور فروش ملک مشاع – اصلاح سند –
٣- دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا
دعاوی مربوط به اجرای اسناد لازم الاجرا شامل، دعاوی اجرای ثبت – توقیف عملیات اجرایی و یا ابطال آن – ابطال اجراییه ثبتی می‌باشد.
مهم ترین موارد دعاوی ثبتی به شرح ذیل می باشد.
انواع اعتراضات ثبتی کدامند؟
- اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
- اعتراض به تحدید ملک مورد درخواست ثبت
- اعتراض به حقوق ارتفاعی
- دعاوی مربوط به مواد ۱۴٧ و ۱۴٨ قانون ثبت
- اعتراض به ثبت سند
- اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه
- اعتراض به رای هیئت حل اختلاف در خصوص صدور سند مالکیت به نام متقاضی
- اعتراض به رای تنظیم سند رسمی انتقال ملک شهرداری یا دولت به نام متقاضی
- ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اوقاف یا شهرداری به نام متقاضی
- ابطال سند رسمی مالکیت صادره به نام متقاضی بر اساس رای هیات
- اصلاح سند رسمی مالکیت صادره به نام متقاضی بر اساس رای هیات
- دعاوی املاک
- افراز ملک مشاع
- تفکیک ملک مشاع
- دستور فروش ملک مشاع
- دعاوی مربوط به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی
- اعتراض به تصمیمات هیات حل اختلاف موضوع بند ۲ ماده ۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه
- دعاوی مربوط به اشتباهات ثبتی
- رسیدگی به اسناد مالکیت معارض در هیات نظارت و شورای عالی ثبت
- صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی
مراجعی که دارای صلاحیت رسیدگی به دعاوی ثبتی می باشند:
- گروهی از اختلافات که رسیدگی به آن در صلاحیت ذاتی محاکم دادگستری می باشد که در ماده ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت تصریح شده است.
- گروه دیگر که در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت است که در ماده ۲۵ قانون ثبت ذکر شده است.
خود دعاوی ثبتی که رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم دادگستری می باشد به سه گروه طبقه بندی می گردد:
دعاوی که به ثبت املاک مربوط می شود :
آن گروه از دعاوی می باشند که در جریان ثبت املاک و پیش از ثبت ملک در دفتر املاک روی داده اند. و حل و فصل آن در صلاحیت ذاتی محاکم عمومی می باشد که تحت عنوان اعتراض به ثبت بررسی می شوند مانند معامله معارض.
قانون چگونگی صدور اسناد مالکیت ، اسنادی که اسناد ثبتی آن ها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه از بین رفته اند و قانون تعیین تکلیف پرنده های ثبت که فاقد سابقه بوه و….
دعاوی که به ثبت اسناد و ابطال و اصلاح سند مربوط می شوند:
دعاوی که پس از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت روی می دهند مثل دعاوی مربوط به ابطال سند، دعوای اعتراض افرازی، دعاوی مربوط به اسناد مالکیت معارض و ….
دعاوی که به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا مربوط می شود :
دعاوی ای هستند که در جریان اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا امکان دارد اتفاق بیافتد که امکان دارد ناظر به دستور اجرا سند رسمی باشد. با عملیات اجرایی و اقدامات اجرائی ماموران ثبت امکان دارد شکایت از دستور اجراء سند رسمی به علت مجعول بودن سند با معرفی جاعل باشد یا شکایت از دستور اجراء سند رسمی با ادعای مجعول بدون سند معرفی جاعل یا به علت ادعای مخالف بودن مدلول آن با قانون و مانند این ها.
دعاوی ثبتی که رسیدگی به ان ها در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد:
- هیئت نظارت: به موجب ماده ۶ اصلاحی قانون ثبت جهت رسیدگی به تمامی اختلافات و اشتباهات مربوط به ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه، هیئتی به نام هیئت نظارت ایجاد می شود. و به تمامی اختلافات و اشتباهات ثبتی که در حدود و صلاحیت هیئت نظارت قراردارد، رسیدگی می نماید.
براساس ماده ۲۵ قانون بیان شده اشتباهات غیر موثر که در جریان ثبت رخ می دهد در این مورد راسا دستور اصلاح و برطرف کردن اشتباه می نماید مثل اشتباه در تاریخ و یا نام کوچک و در مورد اشتباهات موثری که در جریان ثبت ملک روی می دهد این اشتباهات موثر به شکل کلی سبب ابطال جریان ثبت و تجدید آن می شوند مانند اشتباه در نوع ملک ( مغازه ، باغ ) یا اشتباه در شماره اصلی ملک.
- هیئت نظارت: به موجب ماده ۶ اصلاحی قانون ثبت جهت رسیدگی به تمامی اختلافات و اشتباهات مربوط به ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه، هیئتی به نام هیئت نظارت ایجاد می شود. و به تمامی اختلافات و اشتباهات ثبتی که در حدود و صلاحیت هیئت نظارت قراردارد، رسیدگی می نماید.
شورای عالی ثبت: شورای عالی ثبت از دیگر مراجع اداری رسیدگی به مسائل و اشتباهات و اختلافات ثبتی می باشد. به موجب ماده ۲۵ مکرر اصلاحی قانون ثبت ،هیئت نظارت ، تنها مرجع تجدید نظر نسبت به آراء می باشد که دو شعبه املاک و اسناد دارد و به شکل کلی رسیدگی هیئت نظارت واجد جنبه ترافعی نمی باشد و در برطرف کردن اشتباه و برطرف کردن اشکال و تشخیص صحت و سقم اقدامات خلاصه می گردد.
